不動産投資で経済的自由！大家さんスタートキット

要は、賃貸の'''需要があるか、ないか'''

不動産は立地が大切なのは常識。

駅から１分という立地はプレミアでしょう。


ただ、駅から徒歩圏でも７分〜１０分の

中途半端なエリアはアパート・マンションの

入居者募集での競争はキビシイのでは。。。。

特に築年数がかなり経過している物件の場合は。。。


''不動産経営の肝は、入居者の確保。

できるだけ空室期間を少なくすること。''


要はバス便エリアでも、何でも需要があるか無いか。

自分の物件に人が入るか入らないか。

シンプルなこと。これだけです。

近くに学校や雇用を大きく抱える会社があるとか、大病院が

あるとか。

こんなエリアなら需要もあるはず。


物件を買う前にはエリアマーケティングはしなきゃね。

入居者募集のポスターだらけの物件が近所に多いエリア

はやっぱり避けたほうがいい。

DVD版 『お宝不動産で金持ちになる！』 講師：沢孝史

山の上にあるマンション、、、、
なかなか売れない

購入で失敗したマンション。
平成１６年に買った２ＬＤＫ。

平成３年築のバブル期最後の建築で３８０万円
で買った。安いが...。

建物は質感は高く、建築されてからおそらく人が
住んでいたのは経過年数の半分以下だろう。
使用感がそんになかった。しかも３８０万円の安さで
地方銀行がしかもお金を貸してくれた。
貸してくれたのは投資用融資としてではないけど。

美室である室内だけに目をとらわれて、分譲マンション
に対する不動産投資の第一に気にするべき投資判断イン
デックス　「立地」　に気が回らなかった。　
　
　　馬鹿です。馬鹿でした。私。

立地がバス便、きつい坂の上、駐車場が近隣、しかも
１２世帯の小規模マンション。

買ってすぐインターネットの写真だけで判断して、決めた
入居者がしばらく住んでくれていたので、本質的な物件の
欠陥に気づけなかった。

その坂のキツさ、駐車場への距離（３分）、山の稜線の立
地から物件を実際に内覧にきた賃貸のお客さんは、選択肢
からあっさり私の物件をはずす。
ぜんぜん入居者が決まらないのです。

もちろん努力はしています。仲介店舗に物件情報と地図を
ラミネートした資料を持参して営業したりと。。。
ヤフーオークションにチャレンジしようかな？

とにかく損してでも早くうっちゃおう。
大切な大切なＣＦがなんたってマイナスなんです。

血が流れているんです。毎月のＣＦが。

DVD版 『お宝不動産で金持ちになる！』 講師：沢孝史

しばらく空室の部屋。クッションフロアの

床は冷たい。

スリッパくらい入口に用意しておかないとね。

これは１００円ショップのスリッパじゃなく

ちゃんとお金をかけた質感のあるものがいい。

写真見てください。（確か一組５００円くら

いの物かな）

部屋を見に来る方はお客さんなんだから。


花だって置いてるとウェルカム感が出る。


１２月初めからクリスマスにかけて、小さなツリー

を飾ったこともあった。

涙ぐましいでしょ

自動車保険一括見積り

賃貸仲介店舗に部屋の客付け営業をした。

普段はおよそ、あいだ１ケ月くらいで入居者が


決まっていたアパートの１室が、ちょっと苦戦し


ているので仲介不動産会社へ営業。


入居者を決めてくれるのはあくまで営業マンなの


で直接のアプローチ。


インターネットの賃貸物件の検索サイトでの情報は


あくまで、部屋探しの【入口】に過ぎない。


入居申し込みは内覧（部屋見学）をしないと絶対に入


らない。（まあ例外もあるが...）



上の画像のような、インセンティブを記載した


物件資料を印刷し、仲介店舗を１件１件訪問。


営業マンと話をする中で、競合する新築物件や


どういった層が所有アパート付近でのターゲット


なのか等いろいろ教えてもらえる。


最近の部屋探ししている人の内覧数が以前（３室くらい


見る）よりかなり増えて、７〜１０件も見て決める人が


多くなったとか。




DVD版 『お宝不動産で金持ちになる！』 講師：沢孝史

ワンルーム　ちょっと古いけど

旧帝大３０秒　地下鉄＆JR駅５分　築３３年　１９０万



不動産会社の部長さんが個人的に所有していたものを市場に出る前に
売ってもらいました。仲介手数料はサービスでお願いしました。



相場は230万〜250万位。
旧帝大の門から３０秒の立地。手頃な家賃から旧帝大生も他留学生の
入居が多い物件。



１８歳人口が急激に減少してきて、大学の定員割れがクローズアップ
されてきましたが、比較的学生の減少が心配ないのは国立大上位大学。
旧帝大とか比較的レベルの高い大学



多くの私大、地方の大学が学生募集に苦労しています。地下鉄やＪＲ
の大学の中吊り広告。１０年前こんなに目に付いてませんでした。
どこも生き残りに必死。



そう、大学は実は、｢構造不況業種｣なのです。



学生が減少している大学の城下町にあるアパート、マンションは今後
苦戦します。




DVD版 『お宝不動産で金持ちになる！』 講師：沢孝史

労働力ははかない。

こんな話を知人から聞いた。


知人の友人である歯科医が、バイク事故にあった。


事故は歯科医から医療行為を行う手の動きを奪った。


手が使えないと当然、治療は行えない。


長い時間をかけた修業、大学だって６年間。


治療を行う技術、知識を長きに渡ってマスターした


のに事故がそれを一瞬で奪った。




保険があったり、その他の補填するシステムがある


だろうけど、収入を得る人の労働力は、元本である


肉体に支障が出るととたんにその収益性を失う。


まあ、人の肉体、精神を資産になぞらえたらの話


だけど．．．．。


だから資産が生み出す収入の流れをちゃんと作るべ


きだと思う。

日本版「金持ち父さん」に学ぶ驚異のアパ・マン経営ノウハウ Vol.1

お金がない。だからできない。それって言い訳？


【種銭】がある程度必要なのは、どんな商売でも
共通の原則。当然、不動産投資も。



借り入れを使った方が、経済的自由達成までスピ
ードが加速するけど、自己資本はある程度必要。


お金を増やすには、�@収入を増やす　�A支出を抑
える　�B運用（投資）利回りを上げる。　
方法はこの３つだけ。
例外はない。

ここでは、支出を抑えることに着目。
年間の支出を１０％少なくすることは、１０％の
利回り収入を得ることと同じなんだから。
節約はハイリターンなんだよ。



それでだけど、節約って
【気づき】が大切。


あと、自分の貸借対照表（バランスシート）を大ま
かでいいから作る。

そうすると見えてくる見えてくる、自分の財務状況。
数字で自分のお金の現状をとらえるのって大切。



他人の知恵を借りることは時間の節約かな。とに
かく余分な失敗も防げる。本（中味が濃い）も書
いてる浦田健さんのセミナー↓
【これを知らずに不動産投資は絶対にするな！】

10世帯のアパート、プロパンガス会社から入居者の
使ったガス料金10％をマージンとしてもらっている。


おまけに、石油ストーブと給湯器がこわれたら、ガ
ス会社負担で取り替えてくれる。共同の集合石油タ
ンクも設置してくれた。

ん〜
ガス会社の商品の原価っていくらなんでしょうね？

さらに、別の会社では、アパートのガスの供給の引
き換えに自宅のガス料金を半額にしてもらっていま
す。

家賃収入だけじゃなく。いろいろな収益のお宝が
不動産には眠っているだよね。

一番の早道は他人の知恵を借りることかな。とに
かく時間が節約できるし余分な失敗も防げる。本
（中味が濃い）も書いてる浦田健さんのセミナー↓
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ユダヤ人は資産とは人間関係であると考える。

ひょっとして、あなた自身の損益計算書収入欄には、
給与だけ....一種類の収入だけの記載ですよね。
危険じゃありませんか。

あなたは給与所得者を一時たりとも休むことができ
ますか？ラットレースを

日本の教育システムを考えても、資本家、投資家を育てると
いう発想はなく資本家、投資家に搾取される質の良い労働者
を育てるようになってる。

「普通の大家さん」を「金持ち大家さん」にする【「実践！金持ち大家塾」ビデオ講座】

カードで１ＤＫマンションを買ってしまった

もう、６年ほど前。

地下鉄駅３分、平成に入ってらの建築。１ＤＫで

施主が丸紅だったかな。

買おうと、決めた。安かったし、建物、立地申し分

なし。


ただ、現金払いが条件。。。。


手持ち資金だけだと、どうしても１５０万円ほど足り

ない。

どうしよう、、、、考えた。


＝＝＝＝＝＝＝＝

答えがでた。

＝＝＝＝＝＝＝＝

そうだ、カードを使おう。キャッシングだ。

高金利、、、、だ。


と思うでしょ？

金利６．５％のカードで１００万、金利８．７％の

カードで５０万円調達した。計１５０万円。


カードローンだってちゃんと選べば金利の安いもの

ってあるよ。ちなみに６．５％の方は１００万円限度

なので残りを８．７％でまかなった。


ただ、ちゃんとお金の計算はした。ボーナスで５０

万、出張旅費を節約して５０万、家賃を使わずに

カード返済。１年でカードローン残高がゼロになった。


正式に抵当権をつけて借入を起こして、抵当権設定費

用を負担することを考えるなら、このカードのほうが

お得。緊張感も違うしね。

金利にシビアになって、カードでの資金調達っていう

技も使ってみる。

コスモ証券